При покупке загородной недвижимости покупателям стоит обратить внимание не только на локацию поселка и инфраструктуру, но и на юридическую прозрачность выбранного проекта.
Именно лето – пора оживления на рынке загородной недвижимости. Но даже облюбовав вариант покупки участка в коттеджном поселке, спешить с покупкой не стоит — юридические сложности могут омрачить радость от приобретения своего загородного «уголка».
Три главных момента
Юридическая чистота с момента строительства и особое внимание на охранные зоны.
Покупателям необходимо проверить отсутствие сервитутных, арендных и залоговых прав.
«Это можно сделать, запросив информацию в Росреестре, а также с помощью электронного сервиса Кадастровой палаты. Земельный участок должен соответствовать требованиям земельного и градостроительного законодательства», — настоятельно советует член совета директоров ХК «Сити 78», генеральный директор ООО «ГБК» Михаил Волницкий.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев рекомендует также оценить и юридическую чистоту приобретаемого домовладения или участка с момента его создания и до момента заключения сделки.
«При оценке покупателю следует исследовать все нюансы, связанные с историей создания коттеджного поселка, начиная с момента получения застройщиком прав на землю под строительство, оценкой соответствия размещения поселка документам территориального планирования и градостроительного зонирования, оформления разрешающих документов на строительство жилого дома и заканчивая исследованием истории всех сделок с объектом с целью удостовериться в наличии зарегистрированных прав продавца на домовладение и отсутствии рисков, связанных с предъявлением каких-либо требований со стороны третьих лиц», — подчеркнул Максим Алексеев.
«Обязательно стоит изучить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. К первым относятся договор купли-продажи, договор дарения или иные документы, представляющие собой основание возникновения права собственности у продавца», — согласна с коллегами управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Она советует обратить особое внимание на документы в случае, если участок и дом расположены в границах природоохранных и водоохранных зон, а также охранных зон от объектов культурного наследия.
«Известны случаи, когда такие строения в последующем просто сносились», — отмечает Надежда Коркка.
Целевое назначение земельного участка.
Проблемы могут возникнуть и из-за использования участка не по назначению.
«Если в документах на земельный участок не указано, что он предназначен для ИЖС или эта земля сельхозназначения под дачное строительство, муниципалитет и госорганы смогут оспорить постройку жилого дома на участке», — уверен Михаил Волницкий.
Понятно, что победа госорганов в суде также в будущем чревата сносом объекта.
Четкое оформление сделки
Договор о покупке вами загородного участка и дома обязательно должен быть составлен в письменной форма. Но это еще не все.
Право покупателя — требовать от девелопера предоставить договор, в котором подробно будут указаны условия продажи, а также обеспечения участка коммуникациями и условия пользования общим имуществом. Также в договоре должны быть четко прописаны сроки реализации проекта, если земельный участок приобретается в новом коттеджном поселке.
«Иногда в договоре может быть отражена общая концепция поселка, которой стоит придерживаться при возведении дома. Фактическая продажа земельного участка осуществляется посредством передаточного акта. Для перехода права собственности на земельный участок необходима государственная регистрация, которая обычно осуществляется за счет продавца», — делится Михаил Волницкий.
Сами или со специалистом
Одним словом, как и любая крупная инвестиция, вложение в загородную недвижимость, потребует от вас предельного внимания. А ряд экспертов полагают, что оптимальный вариант все-таки — сопровождение сделки специалистами различных областей: сначала в сфере подбора недвижимости, затем технического аудита и, наконец, юридического сопровождения.
«Не считайте траты на профессионалов лишними. Тем более, если «влюбились» в объект с первого взгляда и невольно торопите события. Без профессионального аудита скоропалительная покупка дома чревата утратой прав на него или, как минимум, еще большими расходами в будущем на урегулирование проблем», — считает Максим Алексеев.
Добросовестный девелопер при этом не откажет ни вам, ни вашим представителям в предоставлении документов о земельном участке и доме. Оценить его надежность можно и по «возрасту»: просмотрите реализованные девелопером проекты.
«Например, ХК «Сити 78» реализует проекты на загородном рынке с 2009 года. Одним из якорных объектов компании является коттеджный поселок премиум-класса «Резиденция у озера», где все участки имеют статус ИЖС. Это гарантирует покупателям безопасность права владения и прописки», — говорит Михаил Волницкий.
В портфеле ХК «Сити 78», к слову, пять коттеджных поселков, обслуживанием которых занимается собственная управляющая компания застройщика.
