Покупка недвижимости в Петербурге с инвестиционными целями сейчас как никогда популярна. Такие факторы как нестабильность других рынков, большой выбор строящихся апарт-отелей и появление управляющих компаний, берущих на себя хлопоты по сдаче в аренду, убеждают все больше людей приобретать доходную недвижимость – апартаменты.
По итогам 2021 года более 85% петербургского рынка приходится именно на сервисные апартаменты. Это тот вариант, когда недвижимость «работает» на вас. Остается сделать эту работу максимально эффективной.
Вложить и получить
Апарт-комплексы могут быть рассчитаны как на краткосрочное, так и на долгосрочное проживание – это их основное отличие от гостиниц. При этом часть гостиничного сервиса апартаменты сохраняют. Это привлекает туристов и командировочных, которые проводят в городе пару-тройку дней, максимум неделю. В то же время наличие кухни, комфортного пространства для жизни и инфраструктуры вокруг апарт-комплекса подойдут молодым семьям, студентам, специалистам, приехавшим город для работы по долгосрочному контракту и так далее.
Апарт-отели устроены так, что могут гибко менять схему привлечения арендаторов, чередуя краткосрочную аренду в высокий туристический сезон и долгосрочную в остальные периоды. В период коронавирусных ограничений этот подход полностью себя оправдал – гостиницы «просели», а апарт-отели «выплыли» за счет долгосрочных арендаторов.
От выбора схемы сдачи в аренду зависит место расположения апартаментов.
Локация
Каждый апарт-отель индивидуален. В центре города, скорее, будут селиться туристы, которые заплатят больше за сутки, но и сами апартаменты будут стоить дороже. Иногда туристы готовы разместиться и не в самом центре, но рядом со станцией метро.
В спальных районах с удовольствием поселятся те, кто намерен остаться на больший срок. Семья с маленькими детьми, например, будет подбирать аренду в месте с развитой детской инфраструктурой. Такая аренда принесет меньшие деньги, но и первоначальные вложения владельца будут меньше. Сопрягая таким образом интересы потенциальных арендаторов и инвесторов можно получить синергетический эффект: равномерное и постоянное заполнение апарт-комплекса, а значит, и получение дохода – как цель покупки апартаментов.
В части покупки апартаментов способы идентичны покупке квартиры. Например, в проектах Группы компаний «ПСК» сейчас действует ипотечная программа со льготной ставкой 6,9% на весь период кредитовая, а также пять программ рассрочек, в том числе с первым взносом 20% и программы трейд – ин.
«В целом же, — отмечает коммерческий директор группы компаний ПСК Сергей Софронов — есть возможность внести первый взнос, равнозначный ипотечному, платить ежемесячные взносы, равные ипотечным, и уже в конце, перед вводом объекта в эксплуатацию, перейти на ипотеку, сократив таким образом размер платежей и переплаты по кредиту».
Профессионалы рулят
Сам по себе апартамент – все-таки объект недвижимости, а, чтобы он превратился в актив, который будет приносить постоянный доход, нужна управляющая компания. Ее можно привлечь со стороны – например, пригласить гостиничного оператора, а можно создать самим.
Так, в 2021 году в группе компаний «ПСК» появилась УК PSK INVEST. Она уже управляет двумя построенными и сданными апарт-отелями ГК «ПСК»: комплексом апартаментов START у станции метро «Парнас» и апарт-отелем Putilov Avenir у станции метро «Кировский завод». После ввода в эксплуатацию в конце этого года еще двух апарт-отелей сети Avenir — Moskovsky Avenir и Kirovsky Avenir в управлении у PSK Invest будет уже 4 апарт-отеля.
При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду следует учесть несколько факторов: расположение (предпочтительнее рядом с метро или с комфортным выездом в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество отделки, планировку (в моде, например, окна на две противоположные стороны света) и метраж квартиры. Юридический статус объекта недвижимости не столь важен.
Далее, отделка. Как говорят эксперты, в апартаментах изначально оборудование и материалы выбираются с расчётом на дальнейшее использование — сдачу в аренду, а, значит, материалы и мебель должны быть качественными и износостойкими. Это позволяет в дальнейшем экономить на поддерживающем ремонте.
Уже на этапе покупки апартаментов, следует озадачиться вопросом, имеет ли застройщик свою управляющую компанию, на которую можно возложить хлопоты по сдаче в аренду.
«Это особенно важно при покупке апартаментов в крупном комплексе, где высока конкуренция между владельцами. Можно сдавать апартаменты самостоятельно, но есть арендаторы, до которых клиент сам никогда не дотянется – это корпоративные клиенты, туристический сегмент арендаторов: и группы, и индивидуальные туристы», — обращает внимание Сергей Софронов.
«Не каждый апарт-комплекс даёт возможность самостоятельно управлять своим юнитом. Если собственник имеет один апартамент, то возможно управлять и самостоятельно. Если апартаментов больше, то управлением таким пулом объектов достаточно сложна и трудозатратна. Например, управление включает в себя рекламу, уборку, техническое обслуживание. В этом случае расходы на услуги управляющей компании окупаются», — считает руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
«ГК ПСК не ограничивает своих клиентов, выбор за ними – получать доход самостоятельно или переложить это на плечи УК, но мы всегда готовы прийти на помощь», — отмечает Сергей Софронов.
Реноме
«Репутация управляющей компании ведёт за собой надёжность проекта, а также то, что он будет вовремя сдан и в нём будет загрузка определённого уровня» — отмечает важны момент Екатерина Сивова.
Сергей Софронов с ней согласен: «Лучше всего сначала определиться с застройщиком, а затем уже выбрать среди его проектов подходящий. Как определиться? В плюс пойдет долгое пребывание компании на рынке, наличие сданных объектов, а лучше всего, если среди них будут именно апарт-отели, а также, наличие управляющей компании».
