В Ленобласти уже второй коттеджный посёлок (КП) одного девелопера оказался размещён на землях сельхозугодий, где закон ограничивает строительство. Речь о КП «Дача 51» в Тосненском районе. Его посёлок-близнец «Графская Славянка» недавно дождался счастливой новости о предстоящем изменении аналогичного статуса земли, но у «Дачи 51» кажется пока не видно на горизонте таких перспектив.
То, о чём долго мечтали
В прошлом месяце «МК в Ленобласти» опубликовал материал о проблемах жителей КП «Графская Славянка». Организованный девелопером ООО «Армада» посёлок оказался в противоречивой ситуации, когда сведения из Росреестра о статусе участка под КП не соответствовали информации из генерального плана Пудомягского поселения Гатчинского района, на территории которой объект располагается. В Росреестре земля из категории сельскохозяйственного назначения имела вид использования «для дачного строительства», а в генплане при совпадении назначения участка вид использования оказался — «сельскохозяйственные угодья». По закону это особо охраняемый вид земель, на которых строительство ограничено. Эта проблема оказалась ключевой для жителей посёлка, обеспокоенных законностью существования домов, построенных жителями на купленных у «Армады» участках и частично уже зарегистрированных.
Пообщавшись с главой администрации Гатчинского района Людмилой Нещадим, мы узнали, что местные власти о проблеме знают. Вскоре после нашей публикации оказалось, что на уровне администрации района принято решение о внесении в генплан (который как раз проходит процесс «редактирования») изменений — статус «Дачного массива-3» (так в документах территориального планирования поселения значится площадь КП «Графская Славянка») изменится с угодий на зону СНТ. Правда, сроки в документе не обозначены. Но для жителей посёлка это уже огромный шаг вперёд.
Но кажется не всем так повезло, как жителям данного посёлка. Так, для КП «Дача-51» (Тосненский район, Форносовское поселение), который также является продуктом ООО «Армада», практически аналогичная ситуация с видом использования земельного участка пока больше похожа на безвыходную.
Дубль два
Как мы узнали от собственников земельных участков в КП «Дача 51», посёлок начинал создаваться в 2019 году. Он состоит из 282 участков, и все они раскуплены
Недавно некоторые жители «Дачи 51» столкнулись с пока непреодолимыми для них сложностями при попытке зарегистрировать свои дома. По их словам, до второй половины 2022 года проблем с этим не было — администрация Форносовского поселения без каких-либо вопросов присваивала адреса домам в КП. В дальнейшем со стороны управы пошли отказы. В письменном ответе (есть в распоряжении редакции) на обращение жителей, местные власти указывают, что адреса по закону присваиваются при условии наличия документации по планировке территории, выполненной в соответствии с генпланом поселения.
А для территории КП «Дача 51» не выполнено даже проекта межевания, который бы установил её границы. О невозможности разработки документации по планировке территории сообщили жителям посёлка и чиновники комитета по градостроительной политики администрации Ленобласти.
Администрация поселения делает акцент на том, что возведение объектов капитального строительства в посёлке произведено «в нарушение требований закона», поскольку в генплан не были внесены изменения в отношении функциональной зоны. А в КП «Дача 51», как и в случае с КП «Графская Славянка», земля имеет вид использования — сельскохозяйственные угодья, на которых закон ограничивает строительство. При этом в Росреестре об этих участках содержатся сведения как о землях сельхозназначения с видом разрешенного использования — «для организации дачного некоммерческого партнерства». И конечно при покупке участка у «Армады» люди и в этом случае сверялись с данными ЕГРН.
В предыдущим материале мы подробно обсудили ситуацию со статусом земли в посёлке «Графская Славянка» с юристом ООО «Армада» Еленой Кожухиной. Тогда она заверила нас, что компания, как и её покупатели, стала заложником ситуации. Она также сообщила, что в других посёлках подобных проблем со статусом земли нет.
Вопреки этой информации, в КП «Дача 51» сложилась аналогичная картина с расхождением сведений о статусе земли в Росреестре и генплане Форносовского сельского поселения. Со всеми вытекающими из этого сложностями.
Кроме того в отличие от «Графской Славянки», на территории КП «Дача 51» не предусмотрен пожарный водоём. А поскольку все участки выкуплены, места под него в посёлке нет. Это даже стало основанием для вынесения в отношении ООО «Армада» протокола об административном правонарушении со стороны госинспектора Тосненского района по пожарному надзору — с назначением штрафа в 15 тыс. рублей. Судьба этого штрафа решалась в суде. Тосненский городской суд 13 августа 2021 года признал требования инспектора законными, но в дальнейшем Ленинградский областной суд вынес другое решение по жалобе ответчика. Он освободил ООО «Армада» от штрафа, поскольку общество доказало, что не занимается строительством на территории КП «Дача 51».
Действительно, собственники участков сами застраивали территорию. Но создается впечатление что исходя из того, как её распланировал и распродал девелопер, для организации пожарного водоёма одному из покупателей надо было бы пожертвовать свой надел.
В итоге несоответствие посёлка требованиям закона в части обеспечения пожарной безопасности, как и неподходящий вид использования участков — проблемы только собственников.
ООО «Армада-Сервис» не зашла в посёлок в качестве обслуживающей организации.
«У нас в договоре купли-продажи указано, что мы покупаем участки под дачное строительство. Эта информация подтверждена выписками из Росреестра. Я был на совещании в Тосненской администрации, мне сказали, что чтобы сейчас ввести нас в рамки закона надо в первую очередь изменить участку функциональное назначение с сельхозугодий на строительство дач. Потому что в генплане поселения мы числимся просто как поле какое-то. Но мне также сказали, что для разработки документов территориального планирования то, что у нас сейчас есть, не соответствует обязательным требованиям. Планирование посёлка изначально неправильное. Должны быть пожарные водоёмы, дороги должны соответствовать регламентам, СНиПам — от забора до забора в красных линиях центральные дороги должны быть 16 метров, а не 9, как у нас. Расширить их сегодня можно только за счет участков граждан. И так далее», — поделился активный житель КП «Дача 51».
«Мы приобрели землю в КП „Дача 51“ в 2019 году. Построили дом, зарегистрировали и получили для него в администрации Форносовского поселения адрес в 2021 году. Под конец 2022 года, когда заканчивался договор обслуживания с „Армадой“, администрация нам сообщила, что наши дома незаконно построены на сельхозугодьях, полученные адреса будут аннулированы, а наши дома могут снести в любой момент», — комментирует жительница коттеджного посёлка.
Нестабильный статус
На сегодня больше всего вопросов вызывает «раздвоение» статуса земельных участков уже как минимум под двумя коттеджными посёлками ООО «Армада». Ситуации с землей в посёлках «Графская Славянка» и «Дача 51» очень похожи, но есть существенное отличие. Так, в первом случае в распоряжении жителей было постановление экс-главы администрации Пудомягского поселения, на основании которого в Росреестр попали новые сведения о виде использования земли под посёлком.
Во втором случае имеется только факт внесения изменений, а основания — неизвестны. По этому поводу один из жителей КП 10 февраля 2023 года в ответ на своё обращение получил информацию из Администрации Президента РФ.
«… Учитывая, что Управление (Росреестр, — прим. автора) и Филиал сообщили о том, что они не располагают документами, на основании которых сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:26:0000000:38983 были изменены с „для сельскохозяйственного использования“ на „для организации дачного некоммерческого партнерства“, а сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:26:0138001:303 были изменены с „для сельскохозяйственного использования“ на „для дачного строительства“, ППК „Роскадастр“ поручено провести проверку по указанному факту. При этом, принимая во внимание, что в данном случае дисциплинарное взыскание не может быть применено в связи с истечение срока его применения; исправить техническую ошибку в сведениях ЕГРН о земельных участках с кадастровыми номерами 47:26:0000000:38983 и 47:26:0138001:303 не представляется возможным, так как сведения об указанных … участках, содержатся в ЕГРН со статусом — „архивные“, по результатам проверки ППК „Роскадастр“ рекомендовано направить при наличии оснований материалы в правоохранительные органы, а также провести работу с сотрудниками для недопущения подобного впредь», — говорится в ответе от Администрации Президента РФ.
«Мы добропорядочно купили землю под дачное строительство. Нас всех выпускал Росреестр, адреса давала местная администрация. Покупая участок, мы планировали отдыхать на природе, а в итоге два года пишем письма во все инстанции. Люди, которые купили участки, в данный момент вообще не имеют никаких прав. В их дома вложен материнский капитал, в них прописаны несовершеннолетние дети, но сейчас оказывается, что мы просто люди в поле, которое в любой момент могут раскатать под картошку»— говорит одна из жительниц КП «Дача 51».
